El negocio de la rehabilitación en España no atraviesa un buen momento. A pesar de los esfuerzos de las políticas públicas desarrolladas en los últimos años para su fomento y que quedaron sintetizadas en el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016, este sector no despega. Prueba de ello son las cifras de visados a cierre de 2016 publicadas por el Ministerio de Fomento, cuyo volumen dista mucho del registro de los primeros años 2000 y tampoco alcanza los resultados de los años posteriores al estallido de la burbuja (2008-2012).
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Agujeros en el Plan de Vivienda 2013-16
La rehabilitación de edificios y la renovación de viviendas constituyeron uno de los ejes del Plan de Vivienda 2013-16, la estrategia con la que desde el Estado se dio un giro a las políticas públicas relativas a este sector. A pesar de que estas medidas han tenido “cierto impacto positivo”, desde la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) recalcan que este no ha sido “todo el deseable”, puesto que tardó en hacerse efectivo mediante la firma de convenios con las comunidades autónomas. De la misma manera, Begoña Leyva, directora de Medio Ambiente de esta organización, añade que el presupuesto para el mismo fue “bastante limitado”.
Una opinión similar desprenden las palabras de Julio Tejedor, catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad de Zaragoza. Para este docente, los resultados del anterior Plan de Vivienda “no han sido positivos” puesto que su dotación “ha sido escasa”. De igual modo, sostiene que esta estrategia fue concebida con unos procedimientos de gestión “absolutamente inadecuados”, que condicionaban las transferencias de recursos a nivel regional. Y es que, a su juicio, las comunidades autónomas “no estaban adaptadas a las peculiaridades de la rehabilitación de la regeneración urbana”, pues estas materias requieren periodos de maduración y gestión largos y complejos.
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Ajenos a la normativa europea
El fomento de la rehabilitación de viviendas es una de las principales recomendaciones que se han realizado desde las instituciones europeas. Sin embargo, Albert Grau, gerente de la Fundación La Casa que Ahorra, explica que existen “otras muchas otras” que también sugieren desde la Unión Europea “y que aquí no las implementamos con convencimiento”, ya que a pesar de que “estamos dando pasitos”, no hay una estrategia clara al respecto.
En esta línea, Leyva recuerda que el Plan de Vivienda 2013-16 se aprobó antes de que se traspusiese a nuestro ordenamiento jurídico la directiva 2012/27/UE relativa a la eficiencia energética. Una normativa, desde el punto de vista de esta experta, que “realmente perseguía un fuerte impulso a la rehabilitación de edificios”, a través de sus artículos cuatro y cinco. Los mismos hacen referencia a la estrategia a largo plazo para el fomento de la rehabilitación y a la obligación de rehabilitar el 3% anual de estos, respectivamente.
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Necesidad de un marco viable
Es por ello que, desde la Confederación Nacional de la Construcción abogan porque el negocio de la rehabilitación en España cuente con un marco estable y económicamente viable. El mismo se sustentaría, en opinión de Leyva, en la puesta en marcha de un Plan Nacional de rehabilitación, en un mayor impulso a la cooperación público-privada y en la revisión de la normativa actual. En concreto, esta experta asegura que debería llevarse a cabo “un marco jurídico único y uniforme para todos los municipios”, un “incremento” de la edificabilidad, así como una gestión adecuada de realojos.
El desarrollo de estas propuestas permitiría, desde su perspectiva, obtener varios beneficios, como dinamizar la demanda interna en España y generar empleo, minimizar el impacto de la economía sumergida e incrementar la recaudación fiscal del Estado. A su vez, Leyva también sugiere que la puesta en marcha de un marco sólido para la rehabilitación se traduciría en el desarrollo de “un modelo sostenible” de ciudad y urbanismo, en la mejora generalizada de la eficiencia energética de viviendas y edificios, así como en el incremento “del valor patrimonial real de las familias”.
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Creación de productos financieros
Uno de los principales obstáculos a los que, a día de hoy, se enfrenta el negocio de la rehabilitación de viviendas en España, es la falta de mecanismos efectivos de financiación. En este sentido, Tejedor hace hincapié en la “necesidad” que existe en nuestro país de diseñar productos financieros “adecuados” para la rehabilitación de inmuebles y la regeneración a escala de barrio. “Sin ellos, y sin una voluntad decidida del sector financiero, basada en futuros retornos y rentabilidades, impulsar la rehabilitación será un objetivo muy difícil”, agrega.
Leyva también coincide en que el sector financiero debe desarrollar un producto específico para financiar obras de rehabilitación, que tendría que incluir “amplios plazos de devolución y bajos tipos de interés”. No obstante, esta especialista del sector asegura que la administración pública debería desarrollar “algún sistema” para otorgar garantías a los solicitantes. En concreto, desde la Confederación Española de la Construcción proponen la creación de una entidad que aglutine todos los fondos disponibles y acredite a una red de gestores, “que promovería el nuevo modelo de rehabilitación integral”. A la vez, estos darían publicidad a proyectos piloto y realizarían una evaluación y seguimiento de las actuaciones que reciben financiación pública.
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Falta de demanda
Otro de los retos para que el negocio de la rehabilitación en España tome impulso es, para Grau, la generación de demanda por parte de la ciudadanía. Un propósito que sería más fácil de alcanzar si se tuviesen en cuenta lo que él denomina como ‘las cuatro Cs’. Estas consisten en el fomento de la concienciación, el aumento de la confianza por parte de los consumidores, el auge de la credibilidad del sector así como apostar por la comunicación de las ventajas del mismo de cara a la ciudadanía.
Este último aspecto es tenido también en cuenta por parte de Leyva como reto a la hora de generar una mayor demanda de rehabilitación en España. De hecho, para esta experta el problema de la industria es consecuencia de que “se ha estado enviando el mensaje equivocado”. El mismo se ha focalizado en el ahorro energético cuando, desde su punto de vista, debería orientarse al confort, “tanto térmico como acústico”, así como a la salud seguridad y accesibilidad. Unos “beneficios” que genera la rehabilitación y que para Leyva no están siendo tenidos en cuenta.
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Necesidad de medidas estructurales
En paralelo a estas soluciones, el sector de la rehabilitación de viviendas en España también requiere de la puesta en marcha de determinadas medidas estructurales. Las mismas pasan, en opinión de Tejedor, por “conectar y condicionar” el desarrollo urbanístico a la programación y las acciones de rehabilitación y regeneración urbana. En concreto, este profesor subraya que la ciudad “tiene ya” una gran capacidad residencial, cuya calidad “hay que aprovechar” antes de crecer más.
De igual modo, Tejedor considera importante “reflexionar” sobre los problemas derivados del régimen de propiedad horizontal, pues hay que “reconsiderar” sus bases para hacer “todavía más ágiles los procesos de toma de decisiones”. Asimismo, recomienda “mejorar” el régimen jurídico de las energías renovables, permitiendo que estas se conviertan “en un activo utilizable para apoyar financieramente las acciones de rehabilitación. De ahí que considere necesaria la eliminación del denominado “impuesto al sol”.
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Un reto de todos
Por último, la mejora del sector de la rehabilitación en España pasa por aunar esfuerzos, tanto por parte de la iniciativa privada, como de las administraciones públicas. En este sentido, Tejedor niega que los fondos públicos sean “los que a través de subvenciones financien por siempre la rehabilitación”, y consecuentemente, la mejora de patrimonios privados y la incorporación de plusvalías a los mismos.
Por el contrario, si bien reconoce que las administraciones públicas deben “impulsar” la rehabilitación, la mejora del sector “es un reto de todos”. Así, apuesta por el fomento de una “cultura de la rehabilitación y la regeneración urbana”. “Es preciso asumir entre todos que hemos de reciclar la edificación y la ciudad. Hay que seguir poniendo en cuestión e consumo de suelo, el consumo sin fin de la naturaleza”, lamenta.
