Aankoop en verkoop van een woning door beschermde persoon

In principe is een meerderjarig persoon ten volle bekwaam om alleen alle rechtshandelingen met betrekking tot zijn persoon en goederen te stellen. Er is echter in de samenleving nood aan een wettelijk kader om mensen, die niet meer in staat zijn om alleen beslissingen te nemen en uit te voeren met betrekking tot hun persoon of goederen, op te vangen.

 

Zo kunnen bepaalde meerderjarigen in de onmogelijkheid verkeren om de middelen, waarover ze beschikken of het vermogen dat ze hebben opgebouwd, ten gevolge van ziekte of ouderdom, nog verder te beheren.

 

In het verleden bestonden er meerdere beschermingsstatuten voor onderscheiden categorieën van onbekwamen, wat soms tot onduidelijkheid en rechtsonzekerheid leidde.

Met de wet van 17 maart 2013 (tot hervorming van de regeling inzake de onbekwaamheid en tot instelling van een nieuwe beschermingsstatus die strookt met de menselijke waardigheid) heeft de wetgever beoogd één globale beschermingsregeling uit te werken.

 

In deze bijdrage gaat VDV Advocaten na welke regeling voorzien is wanneer een onbekwame meerderjarige, die onder bewind werd geplaatst, een onroerend goed wenst aan te kopen of te verkopen.

 

 

In het kader van de gerechtelijke bescherming kan de Vrederechter, op verzoek van elke belanghebbende partij (de zorgbehoevende zelf, een familielid, huisarts, buur, …of zelfs de Procureur des Konings) een bewindvoerder aanstellen.

 

De aangestelde bewindvoerder begeleidt de meerderjarige kwetsbare persoon niet alleen bij het beheer van zijn inkomen en de staat van zijn goederen, maar ook bij persoonsgebonden aangelegenheden (persoonlijkheidsrechten, gezondheid, verblijf,..).

 

De belangen van de beschermde persoon staan altijd centraal, ongeacht de transactie en ongeacht de omstandigheden. De Vrederechter zal in zijn vonnis aanduiden voor welke rechtshandelingen de onbekwame nog alleen kan optreden en voor welke hij de bijstand van de bewindvoerder nodig is. Op die manier wordt een regeling “op maat” van de onbekwame uitgewerkt.

 

De aankoop of verkoop van een onroerend goed door de onbekwame kan echter enkel na voorafgaandelijke machtiging door de Vrederechter en mits de onbekwame daarbij vertegenwoordigd wordt door de bewindvoerder. De bewindvoerder zal zich gelasten met de aanvraag van deze machtiging en zal naderhand de onbekwame persoon vertegenwoordigen bij de transactie van aan- of verkoop.

 

De wet vereist de machtiging van de Vrederechter voor de aankoop van een onroerend goed door de onbekwame.

 

De bewindvoerder moet de machtiging bekomen vooraleer de onderhandse overeenkomst wordt ondertekend. Het is daarbij aangewezen een schattingsverslag voor te leggen om de waarde van het goed te bepalen en nauwkeurig te omschrijven waarom deze aankoop voor de beschermde persoon noodzakelijk is (bv. specifieke huisvestingsbehoeften van de beschermde persoon, nodige comfort/levenskwaliteit  van de beschermde persoon, lange termijninvestering). Dit helpt de Vrederechter het belang van de beschermde persoon te beoordelen.

 

Indien de machtiging wordt verleend kan de koopovereenkomst ondertekend worden en krijgt deze aankoop verdere notariële afhandeling

Ook voor de verkoop van een onroerend goed, waarin de onbekwame gerechtigd is, dient de Vrederechter machtiging te verlenen.

 

Het goed wordt in principe openbaar verkocht, in aanwezigheid van de bewindvoerder.

De wetgever gaat ervan uit dat een openbare verkoop het meest transparant is, minder aanleiding geeft tot prijsbewimpeling of voorkomt dat een deel van de verkoopprijs de beschermde persoon niet bereikt. Het openbare karakter moet er dus voor zorgen dat de verkoop correct verloopt.

 

Bij het verlenen van de machtiging zal de Vrederechter een notaris aanduiden door wiens ambt de openbare verkoop zal plaatsvinden. De notaris zal vervolgens de nodige schikkingen (opmaak verkoopsvoorwaarden, publiciteit zitdagen, ..) nemen ter organisatie van de openbare verkoop. De bewindvoerder zal daarbij aanwezig zijn, de prijs ontvangen, kwijting geven en vervolgens de prijs beleggen.

Alhoewel de wetgever prioriteit geeft aan de openbare verkoop, zijn er ook nadelen aan verbonden: de kosten zijn hoger dan bij een verkoop uit de hand, én de kans bestaat dat het goed ingehouden wordt bij gebrek aan aanvaardbare biedingen (lees: niet verkocht geraakt).

Vandaar dat in de meeste gevallen de bewindvoerder zal opteren voor de uitzonderingsregeling en aan de Vrederechter machtiging zal vragen om het goed uit de hand te mogen verkopen.

Artikel 1193bis van het Gerechtelijk Wetboek voorziet dat het onroerend goed van een beschermd persoon ook onderhands kan worden verkocht. Dit is de meest gangbare praktijk, daar de bewindvoerder en/of de familie de risico’s en extra kosten van een openbare verkoop willen vermijden.

 

In het geval van een verzoek tot verkoop uit de hand, zal men aan de Rechter het bewijs dienen te leveren dat deze verkoopswijze interessanter is voor de beschermde persoon dan een openbare verkoop. De aantrekkelijkheid van het aanbod dat de bewindvoerder bekwam is daarbij een belangrijke factor. Maar ook de aard van het goed speelt een rol: bij de verkoop van een krotwoning, van een ingesloten erf of van een ander goed met beperkte waarde, zullen de kosten van een openbare verkoop, in verhouding tot de haalbare verkoopprijs, te hoog uitvallen.

 

Indien een kandidaat-koper een aanvaardbaar bod uitbrengt, richt de bewindvoerder een verzoek aan de Vrederechter om machtiging tot onderhandse verkoop. De bewindvoerder moet daarbij een ontwerp van de notariële verkoopakte alsook een schattingsverslag van een deskundige voorleggen. Het ontwerp van de notariële akte helpt de Vrederechter het belang van de beschermde persoon te toetsen en eventueel een aantal bijkomende voorwaarden voor de verkoop op te leggen. Indien de machtiging door de Vrederechter wordt verleend, duidt hij een notaris aan die gelast wordt met het verlijden van de notariële akte.

 

 

Wanneer een persoon onder bewind een goed wenst aan te kopen of te verkopen heeft dit iets meer voeten in de aarde dan bij een gewone aan- of verkoop door een bekwame meerderjarige.

 

De wetgever heeft echter een regeling uitgewerkt waarbij de bescherming en het belang van de onbekwame centraal staan.

 

De vereiste van de voorafgaandelijke machtiging tot aan- of verkoop, het rechterlijk toezicht op de wijze van verkoop, en de rol van de bewindvoerder, bieden daartoe alle garanties.

Lees ook:

- Verborgen gebreken bij aankoop van een onroerend goed

- Betaling van voorschot op verkoopprijs bij ondertekening van de compromis

- Bedrog bij de verkoop van een onroerend goed

(Bron: Kaat Vanthuyne, VDV Advocaten)