Ontleningscapaciteit huishoudens bepalend voor prijsevolutie woningen

Niet de evolutie van het gemiddeld beschikbaar inkomen per inwoner, maar de ontleningscapaciteit is bepalend voor de evolutie van de woningprijzen. Deze wordt naast het inkomen ook bepaald door de evolutie van de intrestvoet, de woonfiscaliteit en hypotheekkarakteristieken. Dat stellen de Leuvense economen Sven Damen, Frank Vastmans en Erik Buyst in een 'Leuvens Economische Standpunt'.

Uit een analyse van de evolutie van de woningprijzen in ons land in de periode 1973-2013 blijkt dat deze evolutie tot in het midden van de jaren '90 die van het gezinsinkomen volgt. Van dan af stijgen echter, zoals in vele andere landen, ook bij ons de woningprijzen veel sterker als gevolg van de gedaalde intrestvoeten. Vanaf het midden van de jaren 2000 treedt het effect van de woonbonus op die in 2005 werd ingevoerd en van de verlenging van de looptijden van leningen omwille van wijzigingen aan de belastingsreglementering.

Niet alleen de prijzen van bestaande woningen maar ook deze van nieuwbouw worden bepaald door de ontleningscapaciteit, vermits ook de prijzen van bouwgronden hieraan onderhevig zijn. Ook de demografische druk kan een invloed hebben op de immobiliënprijzen, maar als het aanbod de demografische groei volgt, zoals in de meeste landen, dan is het netto-effect nihil. De toekomstige evolutie is volgens de auteurs vooral afhankelijk van de wijzigingen in de fundamentele prijsdrijvers van de ontleningscapaciteit, met name inkomen, lange termijn intrestvoet en woningfiscaliteit.