Aprovado em julho de 2014, o novo Plano Diretor Estratégico de São Paulo vai organizar o crescimento da cidade para os próximos 16 anos. A notícia foi comemorada por arquitetos e urbanistas porque deve deixar a capital paulista mais humana. Condomínios murados e sem diálogo com a cidade darão lugar a construções abertas, com lojas na calçada e menos vagas de garagem.
Já sabemos que a grande transformação ocorrerá nos eixos de transporte público existentes, como a avenida Nove de Julho. Próximo a corredores de ônibus e estações de metrô, os incorporadores poderão construir quatro vezes o tamanho do terreno.
Outro ponto conhecido do Plano é o uso misto, conceito que já existe no centro de São Paulo e em capitais europeias. Segunda Grazieli Gomes Rocha, diretora de criação da aflalo/gasperini arquitetos, "a ideia é proporcionar um menor deslocamento para os moradores dessas regiões, concentrando as suas atividades diárias (trabalho, moradia, lazer e serviços) num mesmo entorno".
Mas as novidades não terminam aqui. Alguns detalhes do novo Plano Diretor são ainda mais interessantes. No que diz respeito ao térreo dos prédios, há um benefício gratuito para a construção de lojas com até 50% da área do terreno. Ou seja, se o lote tem 1000 m², será possível construir de uma loja de 500 m² sem contabilizar o coeficiente de aproveitamento do terreno. Esses 500 m² não entram naquela conta de quatro vezes o tamanho do lote. É um estímulo às fachadas ativas.
Mesmo antes da aprovação do Plano, já estão sendo construídos alguns prédios com lojas no térreno. É o caso do edífio Azul, incoporado pela Idea!Zarvos na Vila Madalena. Em um dos lados do terreno, o projeto residencial de Isay Weinfeld prevê lojas para a Rua Medeiros de Albuquerque. No bairro do Brooklin, o empreendimento Habitarte, projeto da aflalo/gasperini arquitetos, terá um supermercado St Marche no térreo.
O ponto que mais gosto no Plano Diretor é a chamada fruição pública. Se houver circulação de pessoas dentro do lote privado, conectando duas ruas, por exemplo, o incorporador terá abatimento na compra da outorga onerosa — desde que o uso seja público de fato, e não apenas para moradores ou usuários dos prédios. Tem coisa mais desagradável que prédio murado, cheio de proibições na circulação? Cortar caminho pelos jardins dos prédios é uma delícia e poderá se tornar realidade. Em terrenos com mais de 5000 m², inclusive, a fruição pública será obrigatória.
Com relação aos muros e grades, o Plano permite que apenas 50% da fachada seja fechada, tornando os bairros mais agradáveis para pedestres. Além disso, propõe que as calçadas tenham cinco metros de largura, no mínimo.
Se o prédio for de uso misto (prédios que misturem apartamentos com salas comerciais, hotéis, hospitais…), o incoporador poderá construir 20% a mais, espaço que não será contabilizado no coeficiente de aproveitamento. Isto significa que se houver lojas no térreo e uso misto, o potencial de aproveitamento dos terrenos chegará a 5,2. Trata-se de um enorme incentivo por parte do Plano Diretor.
No que diz respeito às vagas de garagem, as regras são bem restritivas. Em empreendimentos comerciais, será possível construir metade das vagas permitidas na lei anterior, que obrigava uma vaga para cada 35 metros quadrados computáveis. Em prédios residenciais, a permissão é de uma vaga por apartamento, no máximo. O objetivo é estimular o transporte público e mudar a atitude da população em sua relação com a cidade.