La compra de vivienda en el Levante y la Costa del Sol por europeos sigue a alza
Durante los años de crisis, la demanda extranjera alivió el impacto de la caída de la inversión por parte del cliente nacional
Si existe un atractivo especialmente vinculado a España éste es el sol y la playa. Un producto que el sector turístico ha sabido explotar desde los años del boom, allá por los 60 y 70, cuando nuestras costas se llenaron de europeos ávidos de buen clima, hasta nuestros días, en los que el Levante, las islas y la Costa del Sol siguen atrayendo a españoles y extranjeros.
La extensa oferta hotelera es la opción elegida por muchos para disfrutar de sus días de asueto. Pero otros muchos prefieren adquirir una vivienda vacacional, bien como inversión con la que obtener una rentabilidad, o bien como segunda residencia para acudir a ella cuando se desee.
Por tanto, este tipo de residencia ha representado, desde la época del boom turístico, un interesante segmento para el mercado inmobiliario. Y en estos años el segmento vacacional ha vivido distintos ciclos, de subidas y bajadas.
Un mercado cíclico
Durante la última crisis, la demanda interna descendió, pero la extranjera se mantuvo, lo que hizo que las zonas costeras más consolidadas no acusaran tanto los efectos de la recesión. Británicos, franceses y alemanes seguían viniendo a España como un destino idóneo donde comprar una vivienda para retirarse en la jubilación, o como un lugar para pasar temporadas, como el verano, u otros periodos en los que disfrutar de las bondades del clima durante todo el año.
Cuando el sector comenzaba a recuperarse, en 2015, los compradores nacionales regresaron. A ellos se unió otro grupo, que animó igualmente este mercado: inversores en busca de una casa para obtener una rentabilidad.
En zonas como la Costa del Sol y el Mediterráneo la rentabilidad de una casa a pie de playa es muy atractiva. Fernando Vigueras, director técnico del Instituto de Valoraciones, señala que "el clima, los servicios y la oferta hostelera hacen de zonas como Valencia o el litoral andaluz, destinos muy atractivos para españoles y extranjeros".
Según datos de la entidad, la rentabilidad obtenida por una vivienda alquilada en Málaga subió un 6,6% en 2017, mientras que en la Costa Blanca, con Alicante a la cabeza, el dato se situó entre el 6% y el 7%.
A pesar de estos crecimientos, matiza el directivo,"los niveles aún se encuentran lejos de los años del boom inmobiliario".
Hay que recordar, además, que la crisis no impactó por igual en todas las zonas costeras. En algunas, menos consolidadas y localizadas más hacia el interior, el descenso de precios de las casas alcanzó hasta un 60%.
Castellón, Murcia y Almería son las áreas que Jorge Ripoll, director de Estudios de la tasadora Tinsa, identifica como las que acusaron más ese impacto. "En los años de auge del inmobiliario se construyó bajo unas expectativas altas, que no se cumplieron. Esto ocasionó un sobre stock de viviendas. Ahora, la absorción de ese volumen es más lenta", resume el directivo. Las razones que aporta Ripoll apuntan, entre otras, a la obsolescencia. "Esas casas se han quedado anticuadas en calidades y dotación de servicios, como una piscina. A lo que se suma que muchas de ellas no están en primera línea de playa. Y esto es un valor muy apreciado tanto por los compradores españoles como por los extranjeros", señala.
En otras áreas, más maduras y con más trayectoria turística, como Jávea o Benidorm, las caídas no fueron tan graves, señala Vigueras. "En estas localizaciones, la continuidad de la inversión extranjera alivió la caída", dice. Ahora que el negocio inmobiliario recupera tono, es precisamente en zonas del Levante y de Málaga donde se están dando los mayores crecimientos, junto con Madrid y Barcelona.
El Instituto de Valoraciones, basándose en los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), señala que Barcelona, Málaga, Alicante y Valencia se situaron el pasado verano, después de Madrid, como las provincias preferidas por los españoles para adquirir una vivienda.
La entidad señala como principal atractivo de adquirir una residencia en estas localizaciones la rentabilidad. El peso de las transacciones de residencias vacacionales en el conjunto del sector supuso alrededor de un 30% de las más de 520.000 operaciones realizadas el pasado año, según los datos del Ministerio de Fomento.
También en el interior
Hay que matizar que el término de vivienda vacacional no necesariamente implica la compra en la playa. Puede darse también en zonas del interior, siempre que sea en una provincia distinta a donde se vive habitualmente.
Así lo indica Félix Lores, analista del servicio de estudios BBVA Research. "Atendiendo a esta definición, alrededor del 13% de las viviendas vendidas en España en 2017 fueron adquiridas por españoles residentes en una provincia distinta a la suya. Este peso se logra después de un crecimiento interanual del entorno del 20% respecto a 2016". Y añade que, "desde el inicio del repunte de las ventas de casas en 2014, la segunda vivienda no había mostrado una recuperación tan intensa como la de 2017, ya que el crecimiento de este segmento siempre había estado por debajo del de primera residencia. Luego, el impulso de este mercado ha requerido de la consolidación plena de la recuperación económica".
Los datos recogidos en el último informe de BBVA Research, a partir de información del Ministerio de Fomento sobre el mercado inmobiliario, sí muestran una relación directa entre el buen comportamiento de la segunda residencia y su compra en áreas de costa. Así, Alicante, Valencia y Málaga fueron las provincias, junto a Madrid y Tarragona, donde más casas se adquirieron de enero a septiembre de 2017 por españoles de otras localizaciones. En la provincia alicantina se formalizaron más de 4.500 transacciones; en Málaga, 4.100, y en Valencia, 3.300.
Madrileños, barceloneses, turolenses y vizcaínos representaron los principales compradores de segunda residencia.
Otro informe, realizado por el portal inmobiliario Casaktua, muestra también el tirón del segmento vacacional, asociado a la demanda interna. En 2017, el 46% de los propietarios de segunda residencia la tenía en la playa. Este dato supuso cinco puntos más que en 2016.
La demanda foránea, estable
La creciente demanda extranjera, mantenida durante los años más duros de la crisis, es otro eje clave en la recuperación de la actividad inmobiliaria. Especialmente, en la ligada al mercado costero.
Según datos del portal inmobiliario Servihabitat, el 30% de las operaciones de compraventa de vivienda vacacional realizadas en España fueron llevadas a cabo por extranjeros durante el pasado año. Si se toman las cifras de BBVA Research, de enero a septiembre, los compradores internacionales adquirieron 66.190 viviendas en suelo español, lo que supuso un 15% más que en el mismo periodo de 2016.
Los efectos del Brexit, por el que los británicos están acusando la devaluación de la libra, se ha notado entre estos inversores interesados en entrar en el inmobiliario español. Desde el Instituto de Valoraciones cuantifican en un 10% la caída de la inversión de estos compradores durante el pasado año.
Pero estos efectos no han sido tan notables como en principio se esperaba, y la caída se vio compensada por las compras procedentes de otras nacionalidades.
Los británicos siguen siendo los principales demandantes extranjeros de vivienda en la costa española, según los datos del Registro de la Propiedad. Les siguen franceses, alemanes y belgas. En cuanto a las zonas del litoral preferidas para comprar, Alicante y Málaga se encuentran en las primeras posiciones, seguidas de Tenerife, Baleares, Las Palmas de Gran Canaria, Málaga y Gerona.
Los nórdicos han sido otros de los clientes internacionales más destacados. "Han ido cogiendo el testigo de otros, los rusos, que durante años tuvieron fuerte presencia en zonas como la Costa del Sol", explica César Hernández, director de Análisis de Mercado de Sociedad de Tasación. La devaluaciación del rublo hace tres años provocó una caída de las operaciones de estos inversores en nuestro mercado.